В Украине все почаще девелоперы предлагают арендаторам торговых центров перебегать на оплату аренды не по фиксированной ставке за кв. м, а в виде процента от товарооборота. При всем этом появляются две главные трудности: как отследить реальные доходы от продаж и как уверить банк предоставить кредиты в ситуации, когда очень трудно просчитать будущий кеш флоу. Все почаще По наблюдениям директора UTG (Украинская Торговая Гильдия) Евгении Локтионовой, в Украине с 2005 г. некие контракта аренды в ТЦ заключаются на критериях оплаты не в фиксированной ставке, а в процентах от товарооборота. Но необыкновенную популярность этот метод заполучил всего 2-3 года вспять, когда на рынке из-за кризиса начали массово пересматриваться ставки. За этот период времени практика внедрения процентов от оборота распространилась на многие ТЦ – как молвят консультанты, на все высококачественные и все новые объекты. «Данная схема в особенности всераспространена посреди зарубежных продовольственных сетей, также больших операторов одежки и обуви, выступающих мини-якорями торгового центра», - уточняет директор департамента стратегического консалтинга и аналитики компании CBRE Марина Крестинина. «Изначально этот способ начали интенсивно использовать в собственных проектах в Украине международные девелоперы, которые тогда уже имели обеспеченный опыт его использования за пределами Украины. Это, например, ТРЦ «Ривьера» в Одессе, ТРЦ King Cross Leopolis во Львове. земля в Севастополе На сегодня и национальные девелоперы используют данный принцип в развиваемых ими проектах», - ведает управляющий департамента торговой недвижимости компании DTZ Наталья Миколайчук. Вправду, на процентах работают операторы как в Киеве, так и в регионах. Е .Локтионова приводит в пример ТРЦ «Глобал UA» (Житомир), ТРЦ «Караван» (Харьков), ТРЦ «Донецк Сити» (Донецк). По словам управляющего директора «Дивизиона обуви и одежки MTI» (магазины Intertop, Plato, Clarks, Ecco, Geox и др.) Сергея Бадритдинова, этот подход они уже используют во всех городках, где находятся магазины сети, к примеру, в Донецке, Харькове, Одессе. Необходимо отметить, что идет речь только о проф ТЦ – в стрит-ритейле плата в виде процентов пока не прижилась. «Собственник в стрите может для себя позволить диктовать условия. А арендаторами магазин на Крещатике воспринимается как реклама либо нужная имиджевая составляющая, которая может быть убыточной», - разъясняет М. Крестинина. Вобщем, как поведал совладелец ТЦ Dream Town Александр Меламуд, в его ТРЦ таких магазинов – около 10%, посреди их в главном большие якорные арендаторы и международные бренды (Zara, Bershka, Stradivarius, Pull&Bear и др., выставленные в Украине Inditex Group). Зато он подтвердил, что этот метод оплаты они используют у себя с самого начала (1-ая очередь была открыта в окрябре 2009 г., 2-ая – в июле 2011 г.), более того, с некими операторами они работают по таковой схеме еще со времен ТРЦ «Глобус». земля в Севастополе Дороже минимума По словам управляющего директора Colliers International (Наша родина) Максима Гасиева, размер ставки находится в зависимости от силы бренда. «Это позволяет обладателю собирать данные о товарооборотах каждого арендатора, ассоциировать их с количеством гостей и делать вывод о работе операторов», - разъясняет он. «Стандартных вилок не существует, это предмет персональной договоренности с каждым оператором, - гласит С. Бадритдинов. К примеру, Intertop платит 12%. В отличие от западной практики, где плата в виде процента от товарооборота применятся в чистом виде, у на принято подстраховываться. Т.е. арендодатель, устанавливая для какого-то оператора такую ставку, все равно клеветает в договоре, что в случае недостающих валютных потоков магазин будет платить более установленной для него фиксированной арендной ставки за кв. м. К примеру, как ведает А. Меламуд, они отбирают таких арендаторов по принципу доверия, тогда как продукт значения не имеет. ««С другой стороны, зависит еще вот от чего. Представим, мы все делаем отлично, а оператор все делает плохо. Почему мы должны в этой ситуации мучиться? Это зависит не только лишь от того, как белоснежные и лохматые компании, а к тому же от его профессионализма», - гласит предприниматель. Как уточняет Н. Миколайчук, обычно же размер процента с товарооборота в главном находится в зависимости от категории торгового оператора и варьируется в последующих границах (не без исключений): продуктовые гипермаркеты и супермаркеты, DIY 3%-4,5%, гипермаркеты электроники 3%-5%, магазины одежки и обуви, в том числе магазины спорттоваров 8%-14%, операторы развлечений, в том числе публичное питание 7%-10%. Мешают банки и серость Невзирая на то, что консультанты и обладатели ТЦ именуют практику оплаты аренды в виде процентов от оборота общемировой и правильной, в Украине пока есть много сдерживающих причин. При этом какой-то из них создается банками, занимающихся кредитным финансированием торговых объектов. «Чтобы проект реализовался, инвестор на каждом шаге строительства и планирования должен осознавать, что бюджет ТЦ дозволит ему в разумные сроки окупить проект. К огорчению, процент от товарооборота – величина довольно переменная, и финансистам на нее трудно опираться», - разъясняет М. Гасиев. Таким макаром, банк просит, чтоб обладатель ТЦ заложил в бюджет четкие фиксированные ставки, т.к. проценты от товарооборота не позволяют банкирам просчитать прибыльность и опасности. Не считая того, обладатели и управляющие ТЦ, невзирая на явную выгоду от «процентного» способа, не всегда торопятся его предлагать операторам из-за соответствующего для украинцев желания одурачить и налоговую, и других. Т.е. арендодатель просто не всегда может отследить реальный товарооборот. «Мы не контролируем. На теоретическом уровне это можно держать под контролем по отчетам бухгалтерии, но мы не желаем этим заниматься. земля в Севастополе Если б у нас было бы так же прозрачно, как на Западе, то мы с наслаждением бы работали на проценте с оборота, тогда все бы больше зарабатывали. Мы все могли быть в одной упряжке. У всех был бы стимул. Но в таковой ситуации, как в нашей стране, лучше давать фиксированную ставку», - гласит А. Меламуд. Вобщем, почаще операторы все таки просто каждый месяц либо ежеквартально предоставляют арендодателю z-отчет с кассовых аппаратов. «Мы каждый месяц готовим отчет владельцу», - ведает С. Бадритдинов. Консалтеры признают, что отчетность – большая неувязка, т.к. есть методы одурачить арендодателя. Но уточняют, что чем более большим становится бизнес, тем наименее прибыльно становится выдумывать такие схемы. «Если у тебя 50 магазинов, для тебя проще честно платить налоги и иметь контроль над товарооборотом, чем выдумывать левые схемы и осознавать, что тебя собственные сотрудники будут обворовывать», - разъясняет М. Гасиев. Он добавляет, что для пущего контроля на полностью легитимных основаниях можно устанавливать технические средства, которые будут выслеживать операции на кассе, и передавать их арендодателю. М. Гасиев ведает, что в одном из ТЦ в Португалии обладатели установили терминал, в который каждый арендатор раз в день заносит информацию о выручке. А чтоб это делалось честно, в ТЦ повсевременно работают два аудитора, которые способны наложить высочайшие штрафы за неправильную информацию, прямо до разрыва договора на аренду. Фото: delo.ua

Недвижимость

Центральный округ России

Автор:

e-mail: написать письмо